Новости Законодательства, Аналитика / 30.03.2020

Влияние пандемии коронавируса на арендные отношения: обзор действующего законодательства и судебной практики

Во время пандемии коронавируса в целях минимизации потерь арендаторы офисных и торговых помещений ищут аргументы в пользу снижения размера арендной платы и(или) продления сроков оплаты или расторжения договора аренды. Наиболее остро вопрос стоит, в частности, для заведений общепита в объектах торговли, фитнес-центров, образовательных учреждений, деятельность которых на текущий момент приостановлена.

В условии сложившейся ситуации у арендаторов все чаще возникают вопросы о возможности применения во взаимоотношениях с арендодателями специфических концепций, предусмотренных действующим законодательством, для снижения арендных платежей/ отсрочки арендных платежей. Рассмотрим в настоящем обзоре основные из них в отношении договоров аренды:

 

Обстоятельства непреодолимой силы (ОНС)

Освобождение от гражданско-правовой ответственности в связи с наступлением ОНС предусмотрено п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Говоря о данной норме, необходимо учитывать, что, согласно подходу судебной практики, ст. 401 ГК РФ подлежит применению исключительно к ответственности за неисполнение обязательства (например, при рассмотрении вопроса о неустойке за просрочку внесения арендной платы) и не применяется в целях освобождения от исполнения договора как такового (например, в вопросе освобождения от оплаты арендной платы/снижения арендной платы) [1].

Для применения п. 3 ст. 401 ГК РФ, по общему правилу, должны выполнятся 3 условия: (1) чрезвычайность (то есть выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для конкретных условий [2]), (2) непредотвратимость, (3) последствие в виде объективной невозможности исполнить соответствующий договор из-за пандемии. Следует учитывать, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника или отсутствие у должника необходимых денежных средств не является ОНС.

Таким образом, даже если пандемия коронавируса квалифицируется как ОНС (в том числе, в силу указания в договоре аренды), но прямо не препятствует исполнению договора аренды арендатором (например, деятельность арендатора официально не приостановлена), высока вероятность того, что освобождение от ответственности на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ не будет применено к арендатору.

 

Прекращение обязательства невозможностью исполнения и прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления

Согласно ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В существующей на сегодняшний день судебной практике по статье 416 ГК РФ возможность ее применения к договору аренды зависит от того, имеет ли арендатор объективную возможность пользования имуществом. Например, в одном из дел суд указал, что арендатор обязан внести арендную плату, если им не доказана невозможность использовать имущество по назначению и имущество не возвращено арендодателю [3]. Также в судебной практике, высказана позиция, что арендная плата не подлежит взысканию в случае, если по независящим от арендатора причинам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом [4].

Прекращение обязательств на основании акта органа власти является частным случаем прекращения обязательства невозможностью исполнения [5].

Согласно положениям ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Несмотря на то, что, на сегодняшний день в практике отсутствуют примеры, схожие со сложившейся ситуацией пандемии, представляется, что в отношении организаций, чья деятельность официально приостановлена, допустимо применение ст. 416, 417 ГК РФ.

 

Существенное изменение обстоятельств

По общему правилу, согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором. В этой связи, для решения вопроса о применения ст. 451 ГК РФ к договору аренды, в первую очередь необходимо убедиться, что в договоре отсутствуют положения, прямо исключающие возможность изменения или расторжения договора аренды при существенном изменении обстоятельств.

Гражданский кодекс, в первую очередь, предлагает сторонам договора самостоятельно договориться об изменении договора при наступлении существенного изменения обстоятельств. В этой связи мы рекомендуем арендаторам самостоятельно инициировать переговоры с арендодателями в отношении уменьшения арендной платы в сложившихся обстоятельствах.

Если договориться не удалось, стороны могут обратиться в суд; ст. 451 ГК РФ приводит условия, которые должны соблюдаться для судебного удовлетворения требования об изменении договора по данному основанию. Однако необходимо учитывать, что в судебной практике сложился достаточно жесткий подход к трактовке существенного изменения обстоятельств. Применительно к аренде, суды не признавали ухудшение экономической обстановки и снижение спроса на товары [6], а также сокращение штата [7] основанием для досрочного расторжения договора аренды; снижение рыночной стоимости арендуемых помещений и изменение конъюнктуры рынка [8], а также инфляционные колебания [9] не признавались основаниями для снижения арендной платы.

Концепция существенного изменения обстоятельств предоставляет возможность как изменения, так и расторжения договора. С учетом приведенной практики, в случае отказа арендодателя от изменения договора аренды в добровольном порядке, возможность судебного снижения арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ в отношении организаций, чья деятельность официально не приостановлена, представляется спорной.

 

Существенное ухудшение условий пользования имуществом

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились.

Необходимо отметить, что судебная практика по данной норме, в основном, связывает возможность уменьшения арендной платы с объективной невозможностью пользоваться арендованными помещениями по обстоятельствам, не зависящим от арендатора [10]. Такими обстоятельствами могут быть, например, затопление помещения по причине осадков [11] или прекращение существования некоторых объектов аренды [12] или прекращение арендодателем доступа к арендованным помещениям [13].

С учетом совокупного анализа судебной практики, на текущий момент статья 614 ГК РФ истолковывается судами преимущественно как позволяющая снизить арендную плату в случае, когда арендатор лишен возможности пользоваться помещениями из-за наступления событий, которые ухудшают такое пользование или делают его невозможным.

 

Подводя итог сказанному, представляется, что выбор способа действий арендатора зависит, прежде всего, от его целей:

  • В случае желания арендатора получить арендные каникулы на период приостановки, представляется возможным прибегнуть к статьям 416, 417, 451 ГК РФ (если применение стать 451 не исключено договором аренды);
  • Если по причинам, связанным с коронавирусом, арендодатель по своей инициативе ограничивает доступ в помещения арендаторам (например, закрывает офисный центр), арендаторы вправе прибегнуть к снижению арендной платы на основании ст. 616 ГК РФ.

Кроме того, мы дополнительно рекомендуем тщательно проанализировать договор аренды с точки зрения наличия в нем условий, позволяющих в сложившейся ситуации снизить арендную плату или отсрочить ее оплату.

 

[1] Например, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.12.2000 N 5598/00
[2] Пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
[3] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2016 по делу N А56-85550/2014
[4] Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 18.01.2018 по делу N 33-96/2018
[5] П. 5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104
[6] Постановление АС Западно-Сибирского округа от 26 августа 2014 по делу № А27-18034/2013
[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009
[8] Постановление АС Московского округа от 22 августа 2018 года по делу №А41-75942/2017
[9] Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767
[10] Например, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), п. 4  Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
[11] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2020 N Ф05-336/2020 по делу N А40-298756/2018
[12] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2019 N Ф01-1419/2019 по делу N А43-26742/2018
[13] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011

 

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook

Дополнительная информация