Новости Законодательства / 19.05.2020

«Апрельские тезисы» по аренде

Нормы закона, принятые в апреле,[1] установили, что арендаторы из отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения коронавирусной инфекции[2] (далее – «Пострадавшие отрасли»), вправе получить отсрочку уплаты арендной платы[3]. Помимо отсрочки, арендаторы также вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества. Последняя возможность, формально, применима ко всем арендаторам, даже к тем, которые не входят в перечень Пострадавших отраслей, однако наиболее вероятно ее использование арендаторами, чья деятельность была прямо приостановлена нормативными актами государственных органов[4].

У бизнеса, деятельность которого не была прямо приостановлена актами государственных органов, но в отношении сотрудников которого действовал режим самоизоляции (далее – «Арендаторы, чьи сотрудники на самоизоляции»), продолжают возникать вопросы о возможности законного снижения арендной платы в период эпидемии. Необходимо отметить, что многие арендодатели идут на встречу и предоставляют скидки таким арендаторам, тем не менее вопрос не теряет своей актуальности в ситуации, когда договориться не удалось[5].

В продолжение законодательных нововведений 21 апреля 2020 г. и 30 апреля 2020 г. Верховный Суд РФ выпустил обзоры с разъяснениями, отвечающими на вопросы, которые наиболее часто возникают у арендаторов из Пострадавших отраслей и Арендаторов, чьи сотрудники на самоизоляции[6] (далее – «Обзор №1», «Обзор №2», соответственно). Для удобства наших читателей мы суммируем позиции Верховного Суда в форме ответов на соответствующие вопросы.

 

Может ли пандемия квалифицироваться в качестве обстоятельства непреодолимой силы (ОНС) и влечь освобождение от ответственности за неисполнение договора аренды?  

В Обзоре №1 Верховный Суд разъясняет следующее:

  • признание пандемии коронавируса ОНС не может быть универсальным для всего бизнеса и должно рассматриваться в каждом случае отдельно с учетом: типа деятельности должника, условий ее осуществления, местанахождения (регион), характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника;
  • для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств необходимо доказать:
    • наличие и продолжительность ОНС (обстоятельством ОНС может быть признано чрезвычайное[7], непредотвратимое[8] обстоятельство, носящее внешний, по отношению к деятельности должника, характер[9]);
    • наличие причинно-следственной связи между возникшими ОНС и невозможностью (задержкой) исполнения обязательств;
    • непричастность должника к созданию ОНС;
    • добросовестное принятие должником разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
  • отсутствие у должника денежных средств, по общему правилу, не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако, в случае, если такое отсутствие денежных средств возникло в связи с введенными ограничительными мерами, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности. Например, данное положение применимо к организациям общественного питания, салонам красоты, чья прибыль снизилась вследствие карантина;
  • сторона освобождается от ответственности на разумный период, в течение которого ОНС препятствуют исполнению обязательств. При этом, если ОНС и (или) принятие актов органов государственной власти привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения договора аренды, имеющей постоянный (неустранимый) характер, договор аренды может быть прекращен полностью или в соответствующей части на основании статей 416[10] и 417[11] ГК РФ;
  • арендодатель вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки, объективно возникшей в связи с наступлением ОНС, он утратил интерес в исполнении. При этом арендатор не отвечает перед арендодателем за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления ОНС (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

 

Можно ли изменить / расторгнуть договор аренды из-за пандемии?

По общему правилу, приведенному в ст. 451 ГК РФ, основанием для изменения и расторжения договора могут быть обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть (существенное изменение обстоятельств).

При этом, вопрос о том, может ли текущая ситуация пандемии считаться существенным изменением обстоятельств не был разъяснен Верховным судом.

Напомним, что в случае, если стороны договора не договорились о его изменении/ расторжении, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Верховный Суд напомнил, что, по общему правилу, расторжение договора в приоритете над изменением договора в судебном порядке.

Верховный суд также напомнил, что законодательством предусмотрены другие возможности выйти из договора: например, руководствуясь ст. 328 ГК РФ при неисполнении одной из сторон своих обязательств, когда такое исполнение является условием исполнения обязательств другой стороной.

Мы также обращаем внимание, что в настоящее время в Государственной Думе во втором чтении рассматривается Законопроект № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Указанный законопроект, в том числе, вносит изменения в ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и предусматривает право арендатора расторгнуть договор аренды без уплаты каких-либо санкций при расторжении в случае снижения дохода арендатора более, чем на 50%. При этом, исходя из текущего текста законопроекта данная опция предоставляется всем арендаторам, в том числе, Арендаторам, чьи сотрудники на самоизоляции.

Помимо сказанного, законопроект устанавливает обязанность арендодателей публичного недвижимого имущества, при соблюдении определенных условий, пролонгировать договоры аренды без торгов в отношении земельных участков – на срок не более 3 лет, в отношении иного имущества – на 1 год.

 

Каковы условия предоставления отсрочки уплаты арендной платы для арендаторов из Пострадавших отраслей? С какого момента применяется отсрочка?

В одном из наших прошлых обзоров о мерах поддержки арендаторов[12]  мы указывали, что арендодатель обязан заключить с арендатором из Пострадавших отраслей дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора (это касается договоров аренды, заключенных до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности).

Верховный Суд в своем Обзоре №2, разъясняет, что право на предоставление отсрочки уплаты арендной платы имеют арендаторы из Пострадавших отраслей по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введения режима повышенной готовности.

Для предоставления отсрочки уплаты арендной платы иных оснований и условий не требуется, в том числе доказывание невозможности использования арендованного имущества по назначению.

Согласно позиции Верховного Суда, отсрочка уплаты арендной платы применяется с даты введения режима повышенной готовности (в конкретном субъекте РФ) независимо от даты заключения дополнительного соглашения.

Кроме того, если арендодатель не проинформировал арендатора о возможности предоставления отсрочки или уклонился от заключения дополнительного соглашения, то даже в этом случае, арендодатель считается предоставившим отсрочку на условиях, указанных в Постановление Правительства от 03.04.2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

 

Когда начинают действовать изменения договора аренды в части снижения арендной платы?

Как указано выше, в качестве меры поддержки арендаторов предусмотрена возможность арендаторов потребовать уменьшения арендной платы за 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности[13].

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда, приведенными в Обзоре №2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному в договоре аренды назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

 

Возможно ли применение положений об отсрочке / уменьшении арендной платы в случае аренды части объекта недвижимости?

В отношении данного вопроса Верховный Суд ссылается на общие положений ГК РФ об аренде[14] и разъясняет, что стороны вправе заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь объект недвижимости целиком, а его отдельная часть.

В этой связи, Верховный Суд делает вывод, что положения об отсрочке/ уменьшении арендной платы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

 

[1] Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Постановление Правительства от 03.04.2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой̆ коронавирусной инфекции».

[2] К таким отраслям, в том числе, относятся физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт, деятельность туристических агентств, гостиничный бизнес, общественное питание, деятельность по организации конференций и выставок, деятельность по предоставлению бытовых услуг населению, розничная торговля непродовольственными товарами.

[3] Более подробно об условиях предоставления отсрочки читайте в нашем обзоре.

[4] Указ Президента РФ от 25.03.2020 №206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Указ Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», Указ Президента РФ от 28.04.2020 №294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 №121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (с изм. и доп., вступающими в силу с 12.05.2020), Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (с изм. от 07.05.2020).

[5] Обращаем внимание, что, с правовой точки зрения, Арендаторам, чьи сотрудники на самоизоляции могут помочь положения договора аренды, который мы рекомендуем тщательно проанализировать, а также общие концепции Гражданского кодекса РФ, на которые может ссылаться арендатор в сложившихся условиях. В одном из своих прошлых обзоров мы рассматривали соответствующие концепции (см. наш обзор).

[6] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории российской федерации новой коронавирусной инфекции (Covid-19) №1, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 г., Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории российской федерации новой коронавирусной инфекции (Covid-19) №2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г.

[7] Означает исключительность обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

[8] Означает обстоятельство, при котором любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

[9] ОНС не могут зависеть от воли или действий стороны обязательства.

[10] ст. 416 ГК РФ Прекращение обязательства невозможностью исполнения.

[11] ст. 417 ГК РФ Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

[12] Указанный обзор можно посмотреть здесь.

[13] п. 3 Федеральный закон №98-ФЗ от 01.04.2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

[14] п. 1 ст. 606, п.1 ст. 607 ГК РФ.

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook