Новости Законодательства / 27.05.2020

Новые меры поддержки для арендаторов

22 мая 2020 г. Государственной Думой РФ был принят и направлен в Совет Федерации широко обсуждаемый в последнее время законопроект, предусматривающий, в том числе, очередные меры поддержки для арендаторов в период коронавируса (Федеральный Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (проект №953580-7), далее – «ФЗ о неотложных мерах поддержки»).

Первоначальная редакция ФЗ о неотложных мерах поддержки предусматривала право любого арендатора в случае снижения дохода более, чем на 50% расторгнуть договор аренды без уплаты каких-либо санкций при расторжении (более подробно мы писали об этом в нашем предыдущем обзоре).

Однако итоговая редакция ФЗ о неотложных мерах поддержки существенно отличается от первоначальной:

 

В соответствии с принятой редакцией ФЗ о неотложных мерах поддержки, арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей экономики[1] вправе:

  • требовать уменьшения арендной платы на срок до 1 года (по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности),
  • отказаться от указанного договора аренды[2] не позднее 01 октября 2020 г. в случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы между сторонами в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора.

 

Что касается выплат при таком досрочном расторжении договора аренды, то:

  • убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора[3] и иные денежные суммы (если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю), с арендатора не взимаются;
  • обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, арендатору не возвращается;
  • иные убытки возмещаются в соответствии с гражданским законодательством.

 

В отношении арендаторов публичного имущества, за исключением земельных участков, ФЗ о неотложных мерах поддержки предусматривает, что арендодатель[4] обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды до 1 года на тех же условиях (или иных не ухудшающих положение арендатора условиях) без проведения торгов и оценки рыночной стоимости имущества, при условии, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору.

 

В отношении арендаторов публичных земельных участков, ФЗ о неотложных мерах поддержки предусматривает право арендатора до 01 марта 2021 г. требовать от арендодателя заключения без проведения торгов дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка[5] об увеличении срока действия такого договора (на срок не более первоначального срока действия договора аренды или на 3 года, если первоначальный срок был более 3 лет) вне зависимости от оснований заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, но при условии, что на дату обращения арендатора:

  • срок договора аренды не истек;
  • арендодателем не заявлено требование в суд о расторжении договора аренды;
  • отсутствуют выявленные в рамках государственного земельного надзора или неустраненные нарушения законодательства РФ при использовании земельного участка.

Арендодатель обязан заключить соответствующее дополнительное соглашение в срок не позднее 5 рабочих дней со дня обращения.

 

[1] Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой̆ коронавирусной инфекции» к таким отраслям, в том числе, отнесены физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт, деятельность туристических агентств, гостиничный бизнес, общественное питание, деятельность по организации конференций и выставок, деятельность по предоставлению бытовых услуг населению, розничная торговля непродовольственными товарами.

[2] В порядке ст. 450 ГК РФ.

[3] В соответствии со ст. 393 и ст. 393.1 ГК РФ.

[4] По договорам аренды, заключенным по результатам проведения торгов до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности.

[5] По договорам аренды земельного участка, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности.

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook