Новости Законодательства / 15.02.2021

Top-5 изменений законодательства о недвижимости и строительстве за 2020 год

По итогам 2020 года мы составили обзор наиболее существенных изменений законодательства в сфере недвижимости. В данном обзоре мы сознательно обошли вниманием «коронавирусные» изменения, которым было посвящено много наших публикаций и сконцентрировались на других изменениях, важных для бизнеса.

Нововведения в следующих областях были отмечены нами как наиболее значимые:

  • В области государственной кадастровой оценки
  • В области строительства и девелопмента
  • В отношении градостроительной документации
  • В законодательстве о долевом строительстве
  • В законодательстве об электроэнергетике

Изменения в области государственной кадастровой оценки (ГКО) [1]

Периодичность ГКО:

  • в период до 01.01.2022 г. в отношении земельных участков и до 01.01.2023 года в отношении иных объектов ГКО проводится раз в 3-5 лет (раз в 2 года в городах федерального значения). ГКО не проводится в случае, если решение о ее проведении принято менее, чем за шесть месяцев до 1 января года проведения ГКО, предусмотренного таким решением.
  • По истечении указанного срока – ГКО проводится через 4 года с последней ГКО (через 2 года в городах федерального значения при условии принятия соответствующим субъектом такого решения).
  • При этом в 2022 году во всех субъектах РФ должна быть проведена ГКО земельных участков, а в 2023 году – иных объектов.

Изменение кадастровой стоимости (далее- КС) в связи с ошибками:

до 11.08.2020 г. – с обращением об исправлении ошибки можно было обратиться до момента, пока кадастровая стоимость является актуальной (т.е. до переоценки). После 11.08.2020 г. – в срок в 5 (пять) лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей КС для подачи такого заявления.

Споры о результатах определения КС:

с 01.01.2023 г. (либо ранее, в случае принятия субъектом РФ решения о применении нового порядка[2]) – рассмотрение споров о результатах определения КС[3]  происходит в бюджетном учреждении, наделенном полномочиями по определению КС (в Санкт-Петербурге на текущий момент это СПб ГБУ «Кадастровая оценка»), Соответствующее заявление можно подать в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с учета.[4] Оспаривание решения бюджетного учреждения осуществляется через суд. При этом одновременно в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

  • Росреестр утвердил формы следующих документов в сфере ГКО[5]:

 – заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Новая форма, в которой (можно указать сразу несколько объектов, в отношении которых допущена ошибка, подлежит применению с 01.01.2021 года;

заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Новая форма подлежит применению с 01.01.2023 г.;

акт об определении кадастровой стоимости. Новая форма подлежит применению с 12.10.2020 года.

Изменения в области строительства и девелопмента

На 2021 год автоматически продлевается действие разрешения на строительство (Далее- РНС), если окончание его действия приходилось на период с 07.04.2020 до 01.01.2021. Аналогичное правило о продлении сроков действия закреплено для градостроительного плана земельного участка для целей проведения экспертизы проектной документации и получения РНС (Далее-ГПЗУ).[6]

До 1 января 2024 года в отношении объектов капитального строительства (далее – ОКС), разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2020 года и по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию (далее – РНЭ):

  • отказ в выдаче РНЭ осуществляется в случае несоответствия ОКС разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, на дату выдачи РНС (а не на дату выдачи РНЭ как, по общему правилу, установлено ГрК РФ);
  • если со дня выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена проектная документация ОКС (со дня утверждения проекта планировки территории – для линейного объекта), прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации таких ОКС осуществляется оценка ее соответствия предусмотренным законом требованиям, действовавшим на дату выдачи РНС таких ОКС;
  • подача заявления о внесении изменений в РНС менее, чем за 10 (десять) рабочих дней до истечения его срока не является основанием для отказа во внесении изменений в РНС.

Установлен срок подготовки проекта решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – в течение пятнадцати рабочих дней со дня поступления заявления о предоставлении такого разрешения.[7]

Получение нового ГПЗУ при разделе земельного участка не требуется. Теперь в ГрК РФ прямо установлено, что получение ГПЗУ не требуется и ранее выданный ГПЗУ не утрачивает силу в случае, если в отношении разделяемого участка/участка, из которого осуществляется выдел другого участка был ранее получен ГПЗУ и РНС.[8]

Введен допустимый процент отклонения площади ОКС по отношению к данным проектной документации в целях получения РНЭ – 5% (при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений, машино-мест проектной документации/РНС).[9]

Право выбора вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка возможно без необходимости внесения об этом сведений в ЕГРН. Такое невнесение не является поводом для ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (нецелевое использование земельного участка).[10]

Изменения в отношении градостроительной документации

Изменение содержания градостроительной документации.[11]

Законодательством субъектов РФ могут быть установлены особенности содержания генеральных планов поселений и городских округов. Например:

  • генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа могут предусматриваться территории, в отношении которых функциональные зоны не устанавливаются;
  • в границах поселения, городского округа могут быть определены территории вне границ населенных пунктов, применительно к которым не предполагается изменение их существующего использования и в отношении которых отсутствует необходимость подготовки генерального плана;
  • положение о территориальном планировании вместо сведений о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, об их основных характеристиках, местоположении может содержать сведения о потребности в указанных объектах местного значения без указания их основных характеристик и местоположения.

Усиление полномочий местных администраций в части подготовки градостроительной документации.[12]

Установлено, что, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования и внесение изменений в местные нормативы градостроительного проектирования может осуществляться местной администрацией. Субъект РФ также вправе установить, что правила землепользования и застройки могут утверждаться местной администрацией.

В Санкт-Петербурге утвержден порядок и основания отмены документации по планировке территории (Далее-Документация) полностью или частично, а также признание отдельных частей не подлежащими применению.[13]

Для этого необходимо обратиться в КГА Санкт-Петербурга с заявлением. Установлены исчерпывающие основания для отмены Документации в полном объеме[14], исчерпывающие основания для отмены отдельных положений Документации.[15]

Также утвержден исчерпывающий перечень случаев признания отдельных частей Документации не подлежащей применению в отношении: минимальной доли озеленения земельных участков и (или) минимального количества мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, а также в части площади застройки объектов капитального строительства в границах земельных участков:

  • если при проектировании общая площадь объекта капитального строительства уменьшается относительно максимальной общей площади, установленной в Документации, что влечет за собой снижение необходимого количества мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта и минимальной доли озеленения земельных участков;
  • если при проектировании соблюдается максимальная общая площадь объекта капитального строительства, установленная в Документации, при одновременном увеличении площади застройки объектов капитального строительства, что влечет в том числе снижение необходимого количества мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта и минимальной доли озеленения земельного участка;
  • если на дату утверждения Документации расчет минимальной доли озеленения осуществлен для формируемого или существующего земельного участка с условно разрешенным видом использования, который в соответствии с действующим градостроительным регламентом отнесен к основному виду разрешенного использования.

В Санкт-Петербурге утверждена новая редакция границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия (Далее-ОКН), режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах зон.

Обновлены картографические материалы, а также описания указанных границ. Установлены принципы определения границ зон охраны ОКН, общие и специальные требования режима использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны ОКН. Определены правила возмещения убытков, причиненных изменением объединенных зон охраны.[16]

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

  • Для перечисления денежных средств со счета эскроу застройщику достаточно предоставления РНЭ (или сведений о размещении такой информации в ЕИСЖС[17]) и не требуется предоставление сведений из ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома (Далее – МКД), как это было раньше[18].
  • Застройщик вправе использовать денежные средства с расчетного счета застройщика на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения МКД (иных объектов недвижимости),[19] а также на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (реконструкции) объектов инженерно-технической, транспортной, социальной инфраструктуры.
  • Залог земельного участка/залог права аренды земельного участка прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета МКД. Для этого больше не требуется передача всех объектов долевого строительства в МКД[20]. Запись в ЕГРН о залоге в таком случае погашается Росреестром автоматически одновременно с кадастровым учетом без подачи соответствующего заявления.

Изменения в законодательстве об электроэнергетике

  • с 1 июля 2020 года упростились правила технологического присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств отдельных категорий потребителей электрической энергии.[21]

Изменения касаются потребителей, которыми являются:

  • юридические лица или ИП при максимальной мощности энергопринимающих устройств до 150 кВ;
  • физические лица при максимальной мощности энергопринимающих устройств до 15 кВ.

В отношении таких потребителей правилами технологического присоединения предусматривается:

  • в случае технологического присоединения на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже, предусмотрено обеспечение сетевой организацией возможности осуществить действиями заявителя фактическое присоединение к сетям и фактический прием (подачу) напряжения и мощности в соответствии с законодательством и на основании договоров, заключаемых заявителем на розничном рынке;
  • заключение договора путем выставления заявителю счета для внесения оплаты за техприсоединение и оплаты такого счета. Договор будет считаться заключенным со дня оплаты выставленного счета;
  • возможность беспроцентной рассрочки платежа в размере 90 процентов на период до 3 лет с условием ежеквартального внесения платы равными долями;
  • размещение сетевой организацией на своем официальном сайте в личном кабинете потребителя условий договора, технических условий, счета и инструкции действий заявителя;
  • обязанность сетевой организации произвести установку и допуск в эксплуатацию прибора учета электроэнергии.

С 1 июля 2020 года изменились правила осуществления коммерческого учета электрической энергии.[22]

Ответственность за приборы учета электроэнергии перешла к энергетическим компаниям (покупка, установка, замена, допуск в эксплуатацию) — гарантирующим поставщикам в многоквартирных домах и к сетевым организациям в случае с прочими потребителями и субъектами электроэнергетики[23].

Данные организации должны оснащать объекты потребителей, вводящиеся в эксплуатацию интеллектуальными системами учета («умными» счетчиками), которые могут быть присоединены к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности) и обладают определенными характеристиками (многотарифность, наличие интерфейса для автоматической передачи данных, наличие реле ограничения мощности и др.). В результате чего, энергетические компании в автоматическом режиме собирают показания с приборов учета, вводят ограничение режима потребления электроэнергии в отношении неплательщиков, получают информацию о внешних воздействиях на счетчик, а потребитель в свою очередь, освобожден от обязанности по приобретению приборов учета, их поверке, а также от передачи показаний.

[1] 11 августа 2020 года вступили в силу некоторые положения Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающиеся изменений в процедуре государственной кадастровой оценки недвижимости (ГКО).

[2] Например, с 1 января 2021 года переходят на новый порядок ряд регионов: Постановление Правительства Ленинградской области от 18.11.2020 № 753, Постановление Правительства Нижегородской области от 08.10.2020 № 837, Постановление Правительства Омской области от 16.12.2020 № 542-п, Постановление Правительства Пермского края от 11.12.2020 № 973-п, Распоряжение Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р и др.

[3]  В рамках применения ст. 21 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

[4] Для расчета налогов рыночная стоимость с 2021 используется с даты начала применения изменяемой кадастровой стоимости. (п.49 ст.2 Федерального закона от 23.11.2020 №374-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” внес изменения в п.1.1. ст. 391 НК РФ).

Пока в кодекс не была внесена поправка, ФНС разъясняла: пересчет налогов по рыночной стоимости возможен лишь с 1 января года, в котором налогоплательщик обратился в бюджетное учреждение. (Письмо ФНС России от 07.08.2020 № БС-4-21/12820@ «О применении сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

[5] Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости» – вступил в силу – 01.01.2021.

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме» – вступил в силу 17.10.2020.

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0285 «Об утверждении формы акта об определении кадастровой стоимости, требований к его подписанию, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требований к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме» – вступил в силу 12.10.2020.

[6] П. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 440, и Письмо Минстроя России от 24.08.2020 № 33225-ИФ/03.

[7] Федеральный закон от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[8] Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее- ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

[9] ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

[10] Постановление Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П.

[11] Федеральный закон от 31.07.2020 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[12] Федеральный закон от 31.07.2020 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[13] Закон Санкт-Петербурга от 29.07.2020 № 383-91 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» и Закон Санкт-Петербурга «О порядке подготовки документации по планировке территории в Санкт-Петербурге и внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга».

[14] Например, если утвержденная Документация препятствует возможности принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Санкт-Петербурга, в границах территорий, в которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, или части таких территорий.

[15] Например: (i) если невозможно разместить объекты капитального строительства в соответствии с параметрами застройки территории и характеристиками объектов капитального строительства, установленными в документации по планировке территории, в связи с размещением общественных пространств, отображенных на Генеральном плане Санкт-Петербурга, или включением территории в перечень территорий зеленых насаждений общего пользования в соответствии с законом Санкт-Петербурга, вступившим в силу после утверждения документации по планировке территории; (ii) при отмене функционального назначения объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке вне границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства, при условии, что такой объект не учитывался при расчете обеспеченности территории (обеспеченности жизнедеятельности граждан) объектами социальной инфраструктуры.

[16] Закон Санкт-Петербурга от 29.07.2020 № 369-89 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». В соответствии со ст. 3 данный документ вступает в силу с 01.02.2021, за исключением положений в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий зон охраны объектов культурного наследия, указанных в приложении 3, вступающих в силу с 01.08.2021, а также положений в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий зон охраны объектов культурного наследия, указанных в приложении 4, вступающих в силу через 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга http://www.gov.spb.ru – 03.08.2020).

[17] Единая информационная система жилищного строительства.

[18] Ч. 6 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

[19] Ч. 1 ст. 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

[20] Изменения в ч. 8.1 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

[21] Постановление Правительства РФ от 10.03.2020 № 262 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам заключения договоров энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности) до завершения процедуры технологического присоединения и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации». Вносит изменение в Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12.2004.

[22] Федеральный закон от 27.12.2018 № 522-ФЗ ( ст. 37 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» дополнена п. 5 и п. 6).

[23] Потребители электрической энергии (мощности), приобретающие электрическую энергию на розничных рынках, объекты по производству электрической энергии (мощности) на розничных рынках и объекты электросетевого хозяйства, принадлежащие сетевым организациям и иным лицам.

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook

Дополнительная информация