Новости Законодательства / 1.06.2021

Масштабные изменения в отрасли государственной регистрации недвижимости

30 апреля 2021 г. был опубликован Федеральный закон №120-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – «ФЗ №120», «ФЗ о государственной регистрации», соответственно), нацеленный на цифровизацию и совершенствование учетно-регистрационных процедур в сфере недвижимости.

Принятые изменения позволят упростить регистрационные действия, сократить сроки их проведения и сделать их более доступными, в том числе, путем обеспечения государственной регистрации через личный кабинет на сайте Росреестра и с помощью выездного обслуживания.

ФЗ №120 предусматриваются следующие основные изменения в сфере государственной регистрации недвижимости:

1. Изменен перечень оснований государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав

Так, государственный кадастровый учет и/или государственная регистрация прав осуществляется, в том числе, на основании[1]:

  • решений третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившим в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
  • утвержденной карты-плана территории, подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
  • технического плана (в связи с созданием в результате строительства/реконструкции зданий, сооружений, а также в отношении объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест в здании/сооружении);
  • акта обследования (при прекращении прав либо в связи с прекращением существования объекта недвижимости).

Также, ФЗ №120 установлено, что государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется, в том числе, в связи с выбором правообладателем земельного участка, здания или сооружения вида разрешенного использования такого объекта недвижимости в случае, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования земельного участка, здания или сооружения[2].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

2. Изменены основания приостановления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав

  • Отсутствие совместного заявления займодавца и заемщика в связи с государственной регистрацией прав в отношении жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств, как основание приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, утратило силу.
  • Предыдущая редакция ФЗ о государственной регистрации предусматривала в качестве основания для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не соответствие созданного объекта недвижимости, при строительстве которого не требовалась выдача разрешения на строительство/ввод в эксплуатацию, виду разрешенного использования земельного участка и градостроительному регламенту, если правообладатель вправе выбрать вид разрешенного использования без согласований и разрешений.

ФЗ №120 указанное основание скорректировано и предусматривает приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае, если назначение или разрешенное использование объекта недвижимости не соответствует только виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан[3].

  • Вводится новое основание приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, когда (1) в заявлении указан вид разрешенного использования, не предусмотренный установленным применительно к соответствующей территории перечнем[4], либо (2) правообладателем не получено разрешение на условно разрешенный вид использования или согласие на использование земельного участка/здания/сооружения в соответствии с выбранным видом разрешенного использования, либо (3) правообладатель не вправе использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в заявлении[5].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

3. Расширен перечень лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав

Одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются, в том числе, по заявлению[6]:

  • лица, которому земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование – в отношении земельных участков, образованных в результате раздела таких земельных участков или их объединения с другими земельными участками;
  • нотариуса (его работника) – при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, в результате которой образованы новый объект недвижимости (несколько новых объектов недвижимости).

Государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав, осуществляется, в том числе, по заявлению[7]:

  • правообладателя здания, сооружения или земельного участка – в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования указанного объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования;
  • органа государственной власти/местного самоуправления, на которые возложена обязанность по образованию земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах – в отношении земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах;
  • лица, которому земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или в безвозмездное пользование (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более 5 лет), – в связи с уточнением границ земельного участка;
  • лица, обладающего объектом недвижимости на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления либо аренды или безвозмездного пользования (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более 5 лет), – в отношении здания, сооружения, помещения или машино-места в них, объекта незавершенного строительства, находящихся в публичной собственности;
  • иные лица.

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

4. Регламентирована государственная регистрация перехода права собственности в случае ликвидации продавца-юридического лица

ФЗ №120 вводится положение[8], согласно которому в случае, если на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавец-юридическое лицо ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ, при этом право собственности которого на отчуждаемый объект зарегистрировано в ЕГРН – государственная регистрация в таком случае осуществляется на основании:

  • заявления покупателя[9];
  • выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации такого юридического лица;
  • документов, подтверждающих исполнение сторонами своих обязательств по полной уплате цены договора и передаче объекта недвижимости.

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

5. Регламентирована государственная регистрация объекта недвижимости в общей долевой собственности

ФЗ №120 предусматривает, что (1) с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, а равно (2) с заявлением о государственном кадастровом учете изменений сведений об объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, обращаются совместно все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность/в собственности которых такой объект находится[10].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

6. Дополнен перечень дополнительных сведений об объекте недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости[11]

Перечень дополнительных сведений об объекте недвижимости дополнен следующими сведениями:

  • сведения о том, что земельный участок/земельные участки образованы путем перераспределения (1) земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и (2) земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка либо согласия органа государственной власти/местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков;
  • сведения о решении об изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд[12];
  • сведения о расположении земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд.

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

7. Внесены изменения в порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН

  • ФЗ №120 устанавливает, что заявление об исправлении технической ошибки может быть представлено в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра без подписания электронной подписью[13].
  • Также устанавливается, что исправление реестровых ошибок осуществляется в порядке:
  • осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;
  • внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
  • внесения в ЕГРН сведений в уведомительном или ином порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке[14].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

8. Скорректировано положение, регулирующее актуальность сведений из ЕГРН

ФЗ №120 предусматривается, что сведения из ЕГРН являются актуальными (действительными на дату подписания соответствующей выписки из ЕГРН органом регистрации[15].

9. Предоставление сведений из ЕГРН через сторонние сайты

ФЗ №120 вводится положение, согласно которому не допускается создание сайтов (за исключением официального сайта Росреестра), компьютерных программ, мобильных приложений, посредством которых обеспечивается возможность предоставления сведений из ЕГРН, а также использование таких сайтов, программ, приложений создавшими их гражданами, организациями и иными лицами для предоставления заинтересованным лицам[16].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

10. Определен перечень заявлений, которые могут быть поданы через личный кабинет на сайте Росреестра 

Так, в электронной форме через личный кабинет без электронной подписи правообладателя могут быть представлены, в частности, следующие заявления[17]:

  • заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
  • заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;
  • заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в публичной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности;
  • заявление о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано;
  • иные заявления.

Вступает в силу 01.01.2023 г.

11. Изменилось количество подлинников, предоставляемых для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав

ФЗ №120 устанавливается, что необходимые для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав документы на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти/местного самоуправления, судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, которые предоставляются в одном экземпляре) предоставляются в одном экземпляре-подлиннике, которые возвращаются заявителю после завершения процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав[18].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

12. Внесены изменения в порядок и сроки государственной регистрации ДДУ

  • ФЗ №120 устанавливается, что дополнительно к ранее установленному перечню документов, необходимых для регистрации ДДУ, также необходимо предоставление согласия залогодержателя, если до заключения застройщиком первого ДДУ права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, были переданы в залог по целевому кредиту на строительство соответствующего объекта недвижимости[19].
  • Также, для государственной регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан предоставить, в том числе, согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства, если соответствующее согласие выдано в отношении каждого объекта долевого строительства[20].
  • Для государственной регистрации права участника долевого строительства больше не требуется предоставление ДДУ или договора об уступке прав требований по ДДУ, если такой договор об уступке прав требований был заключен[21].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

ФЗ №120 вводятся следующие сроки для регистрации второго и последующих ДДУ после регистрации ДДУ с первым участком долевого строительства[22]:

  • 5 рабочих дней – в случае поступления заявления в бумажном виде;
  • 3 рабочих дня – в случае поступления заявления в электронной форме;
  • 7 рабочих дней – в случае подачи заявления через МФЦ.

Вступает в силу с 28 октября 2021 г.

13. Определен статус общежитий

ФЗ №120 устанавливается, что при внесении в ЕГРН сведений о здании с видом разрешенного использования «общежитие» в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания как «нежилое»[23].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

14. Изменена максимально допустимая площадь машино-места

ФЗ №120 предусматривается, что максимально допустимый размер машино-места не ограничивается[24]. Что касается минимально допустимого размера машино-места, то он остается прежним – 5,3 x 2,5 м.[25]

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

15. Изменения при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении отдельных категорий недвижимого имущества

  • ФЗ №120 вводится новое положение, согласно которому истечение срока действия договора аренды земельного участка/безвозмездного пользования земельным участком, предоставленного для строительства объекта недвижимости, не является основанием приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на создаваемый на таком земельном участке объект, если на момент предоставления документов разрешение на строительство является действующим[26].
  • Уточняется, что если при государственной регистрации аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения, машино-места к заявлению не приложен межевой план или технический план такой части объекта недвижимости, то кадастровый учет указанной части не осуществляется, а договор аренды регистрируется как обременение объекта недвижимости, за исключением следующих случаев:
  • в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании/сооружении;
  • предоставлен договор аренды здания/сооружения, предусматривающий право пользования частью здания/сооружения, представляющей собой одно или несколько помещений с общими строительными конструкциями в пределах этажа (этажей)[27].

Вступило в силу 30 апреля 2021 г.

___________________________

Рекомендуем учитывать принятые изменения при осуществлении учетно-регистрационных действий с объектами недвижимости.

[1] п. 5.1, 7.2, 7.3, 7.4. ч. 2 ст. 14 ФЗ о государственной регистрации.

[2] п. 12 ч. 5 ст. 14 ФЗ о государственной регистрации.

[3] п. 22 ч. 1 ст. 26 ФЗ о государственной регистрации.

[4] Перечень видов разрешенного использования земельного участка устанавливается в градостроительном регламенте применительно к соответствующей территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок.

[5] п. 33.1 ч. 1 ст. 26 ФЗ о государственной регистрации.

[6] п. 4.3, 4.4, 4.5 ч. 1 ст. 15 ФЗ о государственной регистрации.

[7] п. 2.3, 2.4, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 5.1 ч. 2 ст. 15 ФЗ о государственной регистрации.

[8] ч. 9 ст. 15 ФЗ о государственной регистрации.

[9] Напомним, что ранее на практике Росреестр мог отказать в регистрации перехода права собственности в случае, если продавец-юридическое лицо ликвидировано/исключено из ЕГРЮЛ и заявление подано только покупателем.

[10] ч. 4.1 ст. 15 ФЗ о государственной регистрации.

[11] ч. 4, 5 ст. 8 ФЗ о государственной регистрации.

[12] Ранее указанные сведения содержались в реестре прав на недвижимость.

[13] ч. 2.1 ст. 61 ФЗ о государственной регистрации.

[14] ч. 3 ст. 61 ФЗ о государственной регистрации.

[15] ч. 4 ст. 62 ФЗ о государственной регистрации. Напомним, что ранее сведения из ЕГРН признавались актуальными (действительными) на момент выдачи таких сведений органом регистрации прав или МФЦ.

[16] ч. 25 ст. 62 ФЗ о государственной регистрации.

[17] ч. 1.2 ст. 18 ФЗ о государственной регистрации.

[18] ч. 3 ст. 21 ФЗ о государственной регистрации. Ранее ФЗ о государственной регистрации предусматривалось предоставление таких документов не менее, чем в 2х экземплярах-подлинниках, один из которых помещался в реестровое дело. Сейчас же предоставляемые для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав подлинники будут переводиться в электронный формат или по завершении регистрационных действий возвращаться заявителю.

[19] п. 8 ч. 2 ст. 48 ФЗ о государственной регистрации.

[20] ч. 3.1 ст. 48 ФЗ о государственной регистрации.

[21] Согласно ФЗ №120 п. 2 ч. 11 ст. 48 ФЗ о государственной регистрации признан утратившим силу.

[22] п. 13, 14 ч. 1 ст. 16 ФЗ о государственной регистрации.

[23] ч. 17 ст. 70 ФЗ о государственной регистрации.

[24] ч. 6.2 ст. 24 ФЗ о государственной регистрации. Напомним, что ранее максимально допустимый размер машино-место составлял 6,2 x 3,6 м.

[25] Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».

[26] ч. 2.1 ст. 40 ФЗ о государственной регистрации.

[27] ч. 2, ч. 5 ст. 44 ФЗ о государственной регистрации.

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook

Дополнительная информация