Новости Законодательства / 20.12.2021

Обзор основных изменений законодательства – Лето / Осень 2021

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация недвижимости

Масштабные изменения в области государственной регистрации недвижимости

Более подробно см. один из наших прошлых обзоров.

Упрощена процедура снятия с кадастрового учета объектов, прекративших свое существование

Росреестром разработан Приказ от 24.05.2021 № П/0217 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (далее – «Приказ П/0217»), который вступает в силу после признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».

В частности, Приказ П/0217 предусматривает, что установленный перечень документов, прикладываемых к акту обследования (решение государственного органа о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, решение о комплексном развитии территории, на которой расположен объект, решение о сносе самовольной постройки и иные документы) предоставляется только при их наличии. Таким образом, отсутствие таких документов не будет являться нарушением требований к подготовке акта обследования и, соответственно, акт обследования может быть подготовлен без них.

На практике указанное нововведение позволит значительно упростить для правообладателей процедуру снятия прекративших существование объектов с кадастрового учета, поскольку зачастую такие объекты могли прекратить существование задолго до подготовки акта обследования.

Введен новый вид разрешенного использования земельных участков «виноградарство»

С 08 октября 2021 г. классификатор видов разрешенного использования земельных участков[1] дополнен новым видом разрешенного использования – «виноградарство», предполагающим осуществление деятельности по возделыванию винограда на виноградопригодных землях (код 1.5.1)[2].

Таким образом, на земельных участках с ВРИ «виноградарство» будет невозможно осуществлять строительные работы и выращивать иные сельхозкультуры. Напомним, что ранее земли под виноградники имели вид разрешенного использования «садоводство».

Выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании дома аварийным

C 01 февраля 2022 г. вступают в силу изменения[3], предусматривающие включение в выписку, содержащую общедоступные сведения ЕГРН, сведений о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и/или о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания.

Общедоступность сведений об аварийности жилья позволит повысить уровень осведомленности о состоянии дома как самих жителей, так и потенциальных покупателей.

Разъяснения Росреестра

Исправление ошибок в сведениях ЕГРН[4]

В соответствии с разъяснениями Росреестра, ошибки могут быть:

    • техническими (описки, опечатки, приводящие к несоответствию данных в ЕГРН и сведений, содержащихся в документах, на основании которых проводились кадастровый учет и регистрация прав);
    • реестровыми (ошибки, которые содержатся в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникающие, в частности, из-за погрешностей, допущенных лицом, проводившим кадастровые работы).

Для исправления технической ошибки необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр. Техническая ошибка будет исправлена в течение 3 рабочих дней с момента получения такого заявления.

Для исправления реестровой ошибки наряду с заявлением об исправлении ошибки, необходимо также предоставить в Росреестр документы, которые подтверждают ее наличие и содержат корректные сведения для исправления, либо решение суда. Реестровая ошибка будет исправлена в течение 5 рабочих дней с момента получения такого заявления и прилагаемых документов.

Важно отметить, что исправление технических и реестровых ошибок осуществляется только в том случае, если оно не влечет за собой возникновение, прекращение, переход права собственности на объект недвижимости.

Кадастровый учет изменений в связи с реконструкцией частей линейных объектов

 Согласно порядку ведения ЕГРН[5], при описании местоположения сооружения в случае реконструкции, в том числе при переносе части линейного объекта, в связи с изъятием земельных участков, на которых оно ранее располагалось, для государственных нужд или сноса его части допускается указание списка координат характерных точек контура такой части линейного объекта.

Согласно разъяснениям Росреестра[6], при отсутствии в ЕГРН сведений о контуре линейного объекта могут быть указаны сведения только об описании местоположения реконструированного (перенесенного) участка линейного объекта с соответствующим указанием в техническом плане, что описание местоположения линейного объекта определено только в отношении его реконструированного (перенесенного) участка.

Если контур линейного сооружения установлен и сведения о координатах характерных точек контура такого сооружения содержатся в ЕГРН, в техническом плане должны содержаться сведения обо всех координатах характерных точек контура линейного сооружения с учетом определенных координат контура реконструированного участка линейного объекта.

Исключена обязанность по передаче актов согласования местоположения границ земельных участков в орган регистрации

Согласно разъяснениям Росреестра, содержащихся в Письме от 14.05.2021 № 13/1-00145/21, в отношении исключения обязанности кадастрового инженера передавать в орган регистрации прав акты согласования местоположения границ земельных участков, подготовленные в ходе выполнения кадастровых работ, начиная с 30 апреля 2021 г. такие акты согласования не подлежат передаче в орган регистрации прав независимо от даты осуществления кадастрового учета земельного участка.

Изменение вида объекта недвижимости с «помещение» на «машино-место»

Согласно разъяснениям Росреестра, выпущенным в Письме от 02 июня 2021 г. № 14-4114-ГЕ/21, вид объекта недвижимости может быть изменен с «помещение» (с назначением – «нежилое») на «машино-место» без представления правообладателем заявления об осуществлении учетно-регистрационных действий при совокупности следующих условий:

    • объект недвижимости имеет признаки (характеристики) машино-места;
    • объект недвижимости поставлен на кадастровый учет до 01 января 2017 г.;
    • в отношении объекта недвижимости в ЕГРН содержатся следующие сведения: (1) о виде объекта недвижимости – помещение, (2) назначении объекта недвижимости – нежилое;
    • в техническом плане, представленном для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, содержится указание, что такой технический план подготовлен в отношении объекта недвижимости – машино-места.

Указанное изменение осуществляется Росреестром самостоятельно в рамках политики повышения качества содержащихся сведений об объектах недвижимости в ЕГРН.

Комплексное развитие территорий

Утверждены правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ

С 22 мая 2021 г. начали действовать правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории (далее соответственно – «Правила», «Торги»), а также правила определения начальной цены Торгов и правила проведения Торгов в электронном виде[7].

Правила детально регулируют следующие вопросы:

  • порядок извещения о проведении Торгов;
  • определение конкурсных условий, указываемых в решении о проведении Торгов;
  • порядок отказа от проведения Торгов;
  • закрытый перечень документов, представляемых заявителем, для участия в Торгах;
  • порядок представления заявок на участие в Торгах;
  • основания отказа заявителю в допуске к участию в Торгах;
  • порядок определения победителя Торгов;
  • иные вопросы.

Правилами также предусматривается, что организатором Торгов выступают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти/орган государственной власти субъекта РФ/орган местного самоуправления или действующая на основании договора с ними организация.

Для участия в Торгах в электронном виде юридические лица должны быть зарегистрированы в качестве участников торгов в единой информационной системе в сфере закупок и аккредитованы на электронной площадке.

Изменения в правилах согласования включения в границы КРТ земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур

Согласно принятым поправкам[8], правообладатели направляют для согласования включения в границы КРТ не документацию по планировке территории, как это предусматривалось ранее, а чертеж или чертежи планировки территории, подлежащие включению в основную часть проекта планировки территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, и чертежи межевания территории, подлежащие включению в основную часть проекта межевания указанной территории[9].

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ жилой застройки

В соответствии с п. 4 ч. 6 ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – «Фонд»), полученные за счет средств Фонда бюджетные средства могут расходоваться, в том числе, на предоставление субсидий в размере от 25% до 100% нормативной стоимости переселения лицам, заключившим договоры о КРТ жилой застройки, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств (1) по созданию либо приобретение жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, (2) по передаче данных жилых помещений в государственную/муниципальную собственность, (3) по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу/реконструкции, в целях реализации решения о КРТ (далее – «Субсидии»).

Постановлением Правительства РФ[10], вступившим в силу 12 июня 2021 г., определено, что предоставление Субсидий осуществляется в случаях обращения в Фонд субъектов РФ, в границах которых расположены территории, на которых планируется осуществление КРТ, включающее:

    • многоквартирные дома, признанные до 01 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу/реконструкции;
    • многоквартирные дома, признанные после 01 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу/реконструкции;
    • многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу/реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативно-правовым актом субъекта РФ;
    • жилые дома блокированной застройки и объекты индивидуального жилищного строительства, которые соответствуют установленным субъектом РФ критериям, характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.

В составе такого обращения также содержится расчет размера Субсидии, определенного исходя из формул, приведенных в приложении к соответствующему постановлению Правительства РФ.

Строительство

Принят новый перечень национальных стандартов и сводов правил по обеспечению обязательных требований в сфере строительства

В период с 01 сентября 2021 г. по 01 сентября 2027 г. будет действовать новый Перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»[11] (далее – «Перечень») взамен ранее действовавшему аналогичному перечню[12].

Отмечаем, что новый Перечень значительно сокращен и оптимизирован по сравнению с предыдущей редакцией. В частности, исключены некоторые положения, дублирующие требования пожарной безопасности, применение которых на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности, исключены некоторые положения, устанавливающие требования к дополнительным согласованиям градостроительной и проектной документации, не предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Также сокращены некоторые требования по обеспечению безопасности, которые ограничивают применение новых эффективных материалов и конструкций, а также требований, которые носят рекомендательный характер.

Изменения в режиме использования земельных участков в границах приаэродромных территорий

01 июля 2021 г. вступили в силу изменения[13], касающиеся режима использования земельных участков, расположенных в границах приаэродромной территории, при осуществлении строительных работ на таких земельных участках. Изменения предусматривают, в частности, следующее:

    • уточняется, что ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности в седьмой подзоне приаэродромной территории устанавливаются в целях предотвращения негативного физического воздействия, т.е. несоответствия эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям;
    • дополняется, что приаэродромная территория устанавливается с выделением с первой по седьмую подзон или с выделением с первой по шестую подзон с последующим установлением седьмой подзоны;
    • дополняется, что в случае установления приаэродромной территории с выделением с первой по шестую подзон приаэродромной территории до установления седьмой подзоны использование земельных участков осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения федерального органа исполнительной власти, осуществляющего санитарно-эпидемиологический надзор;
    • дополняется, что определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер по предупреждению и/или устранению негативного физического воздействия и по результатам расчета и оценки рисков для здоровья человека, проведенных в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями;
    • дополняется, что не допускается снос здания, сооружения, не соответствующих предусмотренных в подзонах приаэродромной территории ограничениям (за исключением зданий/сооружений, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с требованиями законодательства и такие решения не отменены), если такие объекты были созданы до установления указанных подзон и расположены на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд (при условии, что их размещение соответствует правовому режиму земель и виду разрешенного использования соответствующего земельного участка).

Изменения в порядке получения технических условий подключения (технологического присоединения)

С 01 сентября 2021 г. вступили в силу новые положения Градостроительного кодекса РФ[14], регулирующие процедуру подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в части порядка получения технических условий[15].

Напомним, что технические условия выдаются в целях заключения договора о подключении (технологическом присоединении) по запросам правообладателя объекта недвижимости, либо лица, которому выдано разрешение на строительство, либо лица, с которым заключен договор о КРТ.

Новый порядок получения технических условий, в частности, предусматривает следующее:

    • технические условия будут выдаваться один раз в течение 7 рабочих дней с момента запроса[16] (ранее выдавались «предварительные» технические условия и «последующие» технические условия при непосредственном заключении договора на подключение);
    • технические условия будут определяться правилами подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, утверждаемыми Правительством РФ, и будут являться обязательными приложениями к договорам о подключении объектов капительного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения[17] (ранее технические условия должны были содержать только информацию о максимальной нагрузке, сроках подключения и сроке действия технических условий);
    • срок действия технических требований и условий не может быть менее чем 2 года со дня их выдачи (ранее предусматривалось, что технические условия теряли силу в случае неподачи заинтересованным лицом заявки на подключение в течение 1 года, при КРТ – 3 лет).

Указанные изменения не применяются к отношениям по подключению (технологическому присоединению) к сетям тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения на основании технических условий, выданных до 01 сентября 2021 г.

Исключено требование о разработке проектов организации дорожного движения в составе проектной документации

В целях оптимизации процедур в сфере строительной деятельности, а также сокращения сроков согласования проектной документации и сроков получения разрешений на строительство, 22 июня 2021 г. вступили в силу изменения[18], согласно которым больше не требуется включать в проектную документацию объектов капитального строительства проекты организации дорожного движения.

Таким образом, проектировщикам больше не нужно заранее просчитывать установку дорожных знаков, камер и светофоров, нанесение разметки.

Минстрой проинформировал о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2021 г.

В Письме от 17 августа 2021 г. № 34475-ИФ/09 «Об индексах изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2021 года» Минстрой проинформировал о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2021 г., включая сметную стоимость строительно-монтажных и пусконаладочных работ, в отношении строительства многоквартирных домов, объектов образования, объектов здравоохранения, объектов спортивного назначения, объектов культуры и иных объектов в отдельных регионах России.

Напомним, что в рамках мониторинга цен строительных ресурсов[19] Минстрой проводит проверку информации о ценах на строительные ресурсы и обосновывающих документов, а также осуществляет расчет индексов изменения стоимости строительства на соответствующий период в соответствии с установленной методикой.

Разъяснения по вопросу об исполнении обязательств по договорам в сфере строительства, заключенным с лицами, не являющимися членами СРО

Согласно разъяснениям Минстроя, представленным в Письме от 10 июня 2021 г. № 24024-ТБ/02, в случае, если предметом договора подряда является выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, лицо, осуществляющее такие работы, должно быть одновременно членом трех саморегулируемых организаций – (1) в области инженерных изысканий, (2) в области архитектурно-строительного проектирования и (3) в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

В случае привлечения по договору подряда лица, не соответствующего установленным требованиям, возникает риск невозмещения ущерба, причиненного вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения членом СРО обязательств по договору подряда, а также риск невозможности регрессного требования при причинении вреда вследствие проведения таким лицом соответствующих работ к СРО, членом которой оно является.

Иное

Установлены критерии разграничения движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения

В соответствии с Письмом ФНС России от 15 ноября 2021 г. № БС-4-21/15939@ «О критериях разграничения движимого и недвижимого имущества в целях применения главы 30 Налогового кодекса РФ», при оценке правомерности применения освобождения движимого имущества от налогообложения значение имеет то, выступали ли спорные объекты основных средств движимым имуществом на момент приобретения, а также правомерность их принятия к учету в качестве отдельных инвентарных объектов.

Сами по себе критерии прочной связи вещи с землей, невозможности раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения или изменения ее назначения, а также соединения вещей для использования по общему назначению, применяемые гражданским законодательством, не позволяют однозначно решить вопрос о праве налогоплательщиков на применение льготы, поскольку не позволяют разграничить инвестиции в обновление производственного оборудования и создание некапитальных сооружений от инвестиций в создание (улучшение) объектов недвижимости – зданий и сооружений.

Наличие (отсутствие) сведений об объекте основных средств в ЕГРН имеет доказательное значение для целей применения положений Налогового кодекса РФ об освобождении от налогообложения (п. 8 ч. 4 ст. 374 и п. 25 ст. 281 Налогового кодекса РФ), но также не может использоваться в качестве безусловного критерия для оценки правомерности применения льготы.

Утвержден порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии

12 октября 2021 г. вступил в силу Приказ Минстроя России от 26 августа 2021 г. № 610/пр «Об установлении Порядка признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии» (далее – «Приказ № 610/пр»).

Как следует из Приказа № 610/пр, основанием для признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии является установленное организацией (ИП) – членом СРО такое техническое состояние строительной конструкции или многоквартирного дома в целом, при котором отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация такого многоквартирного дома возможны либо при контроле его технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по усилению конструкций и последующем мониторинге технического состояния такого многоквартирного дома.

Приказ № 610/пр устанавливает порядок создания и деятельности специальной межведомственной комиссии, а также особенности подготовки заключения о результатах обследования многоквартирного дома.

Реформирование налога на имущество организаций

С 01 января 2023 г. вступают в силу изменения в Налоговый кодекс РФ[20], согласно которым налогоплательщики – российские организации не включают в налоговую декларацию сведения об объектах налогообложения, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Если у налогоплательщика в истекшем налоговом периоде имелись только такие объекты налогообложения, то налоговая декларация не предоставляется.

Государственный заказ

Продление действия мер поддержки строительной отрасли в связи с увеличением цен на строительные ресурсы

В соответствии с изменениями, вступившими в силу 09 ноября 2021 г.[21], допускается изменение (увеличение) цены государственного контракта, заключенного до 01 октября 2021 г., в том числе, если изменение существенных условий госконтракта осуществляется в пределах лимитов бюджетных обязательств и не приводит к увеличению срока исполнения контракта/цены контракта более чем на 30%.

Уточняется порядок определения сметной стоимости работ, финансируемых за счет бюджетных средств

Письмом Федерального автономного учреждения «Главное управление государственной экспертизы» от 27 августа 2021 г. № 01-01-17/13107-СЛ уточняется, что в случае отсутствия сметных норм на ремонтно-строительные работы при определении сметной стоимости работ по капитальному ремонту, аналогичных технологическим процессам, выполняемым при новом строительстве, с использованием сметных норм на строительные работы, к которым применяются повышающие коэффициенты, учитывающие увеличение затрат на оплату труда, к нормативам накладных расходов и сметной прибыли для соответствующих работ применяются коэффициенты 0,9 и 0,85 соответственно.

Санкт-Петербург / Москва

В Санкт-Петербурге утверждены границы и предмет охраны исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург

27 июня 2021 г. вступил в силу Приказ Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург» (далее – «Приказ 1295»).

Напомним, что статус исторического поселения федерального значения был закреплен за Санкт-Петербургом более 10 лет назад, однако границы исторического поселения не были определены до принятия летом этого года Приказа 1295.

Приказ 1295 во многом дублирует положения действующего на текущий момент Закона Санкт-Петербурга от 19 января 2009 г. № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее – «Закон 820-7»). Так, границы исторического поселения Санкт-Петербург, согласно Приказу 1295, совпадают с границами зон охраны центральных районов, установленных Законом 820-7, и охватывают центр города от Большой Невки до Обводного канала.

Что касается исторических пригородов – Пушкин, Петергоф, Кронштадт, то несмотря на их историческую ценность и активно развивающуюся застройку, указанные территории не были включены в границы исторического поселения города Санкт-Петербург. Однако, планируется, что в будущем указанные территории будут оформляться в отдельные исторические поселения.

Предметом охраны исторического поселения город Санкт-Петербург являются не только непосредственно объекты культурного наследия (памятники, ансамбли и иные) и исторические здания, не являющиеся объектами культурного наследия, но также композиционно-видовые связи (панорамы), виды городского ландшафта и основные визуальные направления (например, панорама акватории р. Невы, вид на Петропавловский собор с Биржевого спуска на р. Неве, вид на Дворцовую площадь и Зимний дворец от Главного штаба, панорама кругового обзора с колоннады Исаакиевского собора и т.д.).

С учетом принятого Приказа 1295 утвержденные границы исторического поселения город Санкт-Петербург должны быть отражены в ПЗЗ и для зон, расположенных в границах исторического поселения, разработаны специальные градостроительные регламенты.

Ожидается, что соответствующий проект постановления о внесении изменений в ПЗЗ будет подготовлен Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга до 10 октября 2022 г.

Напомним, что последние изменения в ПЗЗ были внесены в начале года и более подробно с ними можно ознакомиться в одном из наших прошлых обзоров.

В Санкт-Петербурге при строительстве/реконструкции необходимо получать заключение КГИОП о соответствии архитектурного решения, содержащегося в проектной документации, предмету охраны исторического поселения

С 10 сентября 2021 г. вступил в силу Административный регламент КГИОП по рассмотрению раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащего архитектурные решения, и направлению застройщику/техническому заказчику заключения о его соответствии/несоответствии предмету охраны исторического поселения и требованиям градостроительного регламента применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения[22].

Процедура согласования раздела проектной документации, содержащего архитектурное решение, с КГИОП, дополнила уже существующие процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объектов недвижимости с КГА и получения заключения о соответствии требованиям к строительству в границах зон охраны объектов культурного наследия в КГИОП.

В Санкт-Петербурге изменен порядок согласования архитектурно-строительного облика объекта с КГА

С сентября 2021 г. в Санкт-Петербурге действует новый порядок предоставления решения КГА о согласовании архитектурно-градостроительного облика жилых и не нежилых объектов[23] (далее – «Порядок»), а вместе с ним и новый административный регламент по предоставлению соответствующей государственной услуги[24].

В частности, основные изменения Порядка касаются следующего:

    • уточняются критерии оценки материалов архитектурно-строительного облика на соответствии/несоответствие архитектурному облику Санкт-Петербурга;
    • устанавливается возможность повторного согласования архитектурно-строительного облика объекта в срок не более 10 рабочих дней, в отношении которого ранее принято решение о его согласовании, в случае изменения материалов в части фасадных решений такого объекта;
    • устанавливается срок действия решения о согласовании архитектурно-строительного облика объекта – до момента сноса такого объекта.

Изменения в регулировании уничтожения городского имущества в Санкт-Петербурге

06 августа 2021 г. вступили в силу изменения в отношении порядка уничтожения имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга[25].

Изменения, в частности, предусматривают, что при распоряжении имуществом Санкт-Петербурга путем его уничтожения приоритетным является принятие решения о его дальнейшем использовании перед решением об уничтожении.

Также, перечень случаев, при которых допускается уничтожение недвижимого имущества Санкт-Петербурга, дополнен следующим – нежилое здание (сооружение)/объект незавершенного строительства является невостребованным.

Отмечаем, что указанный порядок уничтожения городского имущества в Санкт-Петербурге, не распространяется на снос находящихся в собственности города объектов культурного наследия и исторических зданий.

Изменения в закон о зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге

20 августа 2021 г. вступили в силу изменения в регулирование, связанное с размещением, использованием, воспроизводством, содержанием и учетом зеленых насаждений в Санкт-Петербурге[26].

В частности, уточняется, что в границах территории зеленых насаждений общего пользования запрещается предоставление земельных участков для размещения объектов капитального строительства и некапитальных объектов, за исключением некоторых случаев строительства инженерной и транспортной инфраструктуры.

Также, на территориях зеленых насаждений общего пользования запрещается размещение элементов благоустройства, за исключением, в том числе, ограждений, городских скульптур, спортивного и детского игрового оборудования, уличной мебели, устройств наружного освещения и архитектурной подсветки, элементов оформления, уличного оборудования (вело-парковок), рекламных конструкций.

В Санкт-Петербурге регламентирован порядок заключения договора о комплексном развитии территории (КРТ)

31 декабря 2021 г. вступает в силу Закон Санкт-Петербурга от 03.09.2021 № 414-100 «О порядке заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и(или) расположенных на них объектов недвижимости» (далее – «Закон 414-100»).

Решение о заключении договора принимается не позднее 60 рабочих дней со дня поступления заявления правообладателя с прилагаемыми к нему материалами, в уполномоченный Правительством орган. Договор о КРТ заключается без проведения торгов на основании решения Правительства Санкт-Петербурга.

Новые меры поддержки для предприятий сферы гостеприимства в Санкт-Петербурге

18 октября 2021 г. Правительство Санкт-Петербурга одобрило проект Закона Санкт-Петербурга № 562-121 «О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга о налогах и сборах», который начал действовать с 25.11.2021 г. (далее – «Закон № 562-121»).

Закон № 562-121 предусматривает дополнительные меры налогового стимулирования, в том числе, предприятий сферы гостеприимства. В частности, пансионаты с ОКВЭД 55.9, оказывающие услуги по размещению гостей, также включены в список организаций, освобожденных от уплаты имущественного и земельного налогов. Для организаций с упрощенной системой налогообложения сохраняется ставка налога 1% на 2021 год.

Законом № 562-121 также предусмотрено, что налоговая льгота будет распространяться на арендодателей, сдающих в аренду недвижимое имущество, площадь которого не превышает 500 кв.м., но в совокупности составляет более 1000 кв.м. (ранее – от 500 кв.м.). Таким образом, учтена специфика бизнеса гостиниц и санаторно-курортных организаций, ведущих деятельность в нескольких объектах недвижимости, расположенных в пределах одного земельного участка и функционирующих для предоставления комплекса услуг.

Изменения в порядке снятия запрета на строительство/реконструкцию на земельных участках в Москве

С 6 июня 2021 г. вступили в силу изменения[27], согласно которым плата за снятие запрета на строительство/реконструкцию не взимается в случае, если вид разрешенного использования земельного участка на основании градостроительного регламента предусматривает осуществление не только научной, производственной и промышленной деятельности, но также и образовательной деятельности[28].

В Москве принята инструкция по утверждению предмета охраны объектов культурного значения

30 сентября 2021 г. вступил в силу Приказ Мосгорнаследия № 400 «Об утверждении Инструкции по утверждению предмета охраны объектов культурного наследия федерального значения и объектов культурного наследия регионального значения» (далее – «Инструкция») и утратил силу действовавший ранее приказ.

Инструкция содержит сроки, последовательность и описание административных процедур при принятии решения об утверждении/отказе в утверждении особенностей объектов культурного наследия, являющихся основаниями для включения их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ и подлежащих обязательному сохранению.

В Москве утвержден новый регламент работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

08 июля 2021 г. в Москве вступил в силу новый регламент работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – «Регламент»)[29] взамен утратившему силу регламенту, действовавшему с 2013 г.[30]

Регламент регулирует состав и порядок выполнения организационно-технических работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, конструкций и внутридомовых систем, соблюдению заданных параметров и режимов работы оборудования и технических систем.

В отличие от предыдущей редакции Регламента, новая редакция предусматривает, в частности, проведение осмотров фундамента, стен, перекрытий, крыши и иных конструктивных элементов 2 раза в года. Согласно прошлой редакции Регламента, такие осмотры проводились 1 раз в год.

Судебная практика

Позиция Конституционного суда РФ о размещении нестационарных торговых объектов на придомовых территориях

В Постановлении от 19.04.2021 № 14-П о рассмотрении жалобы на действия органов местного самоуправления, выразившихся в запрете на размещение нестационарных торговых объектах на придомовых территориях, Конституционный суд РФ сформулировал следующие позиции:

    • положения федерального законодательства не предполагают возможности для органов местного самоуправления самостоятельно вводить несоразмерные ограничения нестационарной торговли на придомовой территории, порождая тем самым произвольные препятствия для законной предпринимательской деятельности и ограничивая право собственника распоряжаться своим имуществом;
    • собственники помещений в многоквартирном доме вправе предоставлять принадлежащий им земельный участок (его часть) для размещения нестационарных торговых объектов, при этом размещение таких объектов не должно нарушать интересы иных лиц и противоречить нормативно-правовым актам;
    • торговая деятельность, будучи дополнительным (факультативным) видом использования земельного участка, допустима лишь как дополнение к основным видам благоустройства придомовой территории, непосредственно направленным на удовлетворение потребностей граждан в жилье и в комфортной среде обитания (озеленение, организация мест для отдыха и т.д.), и не может подменять данные виды или препятствовать их осуществлению.

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что органы местного самоуправления не наделены полномочием устанавливать в правилах благоустройства территории муниципального образования абсолютный запрет на размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, относящихся к придомовой территории многоквартирного дома, если собственниками этих участков выражено согласие на размещение таких объектов и соблюдены обязательные требования, определенные законодательством Российской Федерации.

Конституционный суд также уточняет, что возможность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о предоставлении в аренду придомовой территории (ее части) для размещения нестационарного торгового объекта возникает при условии, что соответствующий земельный участок в надлежащем порядке образован, т.е. определены размер участка и его границы, проведен его государственный кадастровый учет.

Позиция Верховного суда РФ о порядке расчета периода действия бессрочного залога

В Определении № 305-ЭС20-12714 от 15 апреля 2021 г., по делу о рассмотрении иска об обращении взыскании на заложенное недвижимое имущество (земельные участки), Верховный суд отмечает:

    • когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяется положение ГК РФ о поручительстве, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное;
    • согласно п. 6 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано, если такой срок не установлен – оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

Учитывая, что залогодатель в рамках рассматриваемого дела не является должником по кредитному договору, названным договором залога, срок его действия не установлен, а в кредитном договоре срок погашения кредита определен (16.08.2019), то договор залога в силу п. 6 ст. 367 ГК РФ прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю, при этом предъявление банком к заемщику требования от 11.07.2017 о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не сокращает срок действия залога.

Поскольку банк обратился с иском 28.05.2019, действие залога в отношении суммы невозвращенного кредита, срок погашения которого 16.08.2019 установлен кредитным договором, прекращено не было.

Позиция Верховного суда РФ о внесении платы за содержание общего имущества соседнего дома

В Определении от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387 по делу о рассмотрении иска ТСЖ к собственнику офисного здания о неисполнении обязательств по внесению платы за содержание общедомового имущества многоквартирного дома, который входит в единый комплекс с офисным зданием, Верховный суд удовлетворяет требования ТСЖ ввиду следующего:

    • многоквартирный дом и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения, система водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административного офисного здания, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения офисного здания от центрального теплового пункта, поставка ресурсов в офисное здание прекратится;
    • офисное здание и многоквартирный дом имеют общее помещение центрального теплового пункта;
    • согласно проектной документации многоквартирный дом и пристроенное офисное здание запроектированы в составе одной стройки;
    • сведения о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя центральный тепловой пункт, расположенный в помещениях многоквартирного дома, отсутствуют;
    • предыдущий собственник офисного здания оплачивал содержание общедомового имущества.

Позиция Верховного суда РФ по возврату обеспечительного платежа после смены собственника помещения

В Определении от 18 июня 2021 г. № 306-ЭС21-4034 по делу о рассмотрении иска арендатора нежилого помещения к новому арендодателю о взыскании обеспечительного платежа, Верховный суд поддержал требования арендатора ввиду следующего:

    • в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды;
    • право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, т.е. к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты;
    • покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, прежний собственник выбывает из арендных правоотношений;
    • смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней, т.е. переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между новым и предыдущим арендодателем не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

Законопроекты

Законопроект о правовом статусе апартаментов

 На текущий момент на рассмотрении в первом чтении находится Законопроект № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» (далее – «Законопроект № 1162929-7»).

Пакет поправок предусматривает, в частности, введение понятия «многофункциональное здание», т.е. расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне, здание, включающее в свой состав две и более группы жилых и нежилых помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования. При этом предусматривается, что жилые и нежилые помещения такого здания не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен.

В Жилищном Кодексе РФ планируется установить, что к жилым помещениям в многофункциональных зданиях будут применяться отношения по управлению МКД, оплате ЖКУ, взносов за капремонт, а также связанные с осуществлением жилищного государственного, муниципального, общественного контроля.

Законопроект № 1162929-7 предусматривает, что перевод жилой квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение возможен будет только в случаях, если в нежилые помещения переводятся все квартиры на лестничной площадке. Такой же порядок предусмотрен и при переводе нежилого помещения в жилое. Помимо этого, нежилое помещение, переводимое в жилое, должно отвечать требованиям закона для жилых помещений.

В текущей редакции Законопроект № 1162929-7 не распространяется на уже построенные здания с апартаментами.

Изменения в правилах внесения в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка

08 декабря 2021 г. внесен на рассмотрение Государственной Думой законопроект № 1153910-7 «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости (далее – «Законопроект № 1153910-7»).

Законопроект № 1153910-7 разработан во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П о признании не соответствующей Конституции РФ ч. 1 ст. 8.8 КоАП постольку, поскольку неопределенность действующего правового регулирования вопроса о том, обязан ли собственник (правообладатель) земельного участка в случае, когда он в дополнение к основному виду разрешенного использования земельного участка самостоятельно выбирает вспомогательный вид разрешенного использования, вносить в качестве условия правомерного осуществления вспомогательного вида разрешенного использования в ЕГРН сведения о таком использовании, создает неопределенность в вопросе о возможности привлечения этого собственника к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению с учетом принадлежности земельного участка к той или иной категории земель и его разрешенного использования.

Законопроект № 1153910-7 предлагает дополнить п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ нормой о том, что вид или несколько видов разрешенного использования земельного участка считаются установленными в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений об этом виде/видах разрешенного использования в ЕГРН, внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

[1] Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

[2] Приказ Росреестра от 16.09.2021 № П/0414 «О внесении изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412».

[3] Федеральный закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

[4] Информация Росреестра от 28.10.2021 г. https://rosreestr.gov.ru/press/archive/kak-ispravit-svedeniya-reestra-nedvizhimosti/.

[5] П. 32 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

[6] Письмо Росреестра от 30.07.2021 № 14-5897-ГЕ/21 «Об осуществлении государственного кадастрового учета изменений в связи с реконструкцией частей линейных объектов».

[7] Постановление Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 «Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме».

[8] Постановление Правительства РФ от 14.04.2021 № 591 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2020 г. № 1260».

[9] П. 4 Правил согласования включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19.08.2020 № 1260.

[10] Постановление Правительства РФ от 01.06.2021 № 846 «Об определении случаев предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки в размере от 25 до 100 процентов нормативной стоимости переселения».

[11] Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 г. № 985».

[12] Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

[13] Федеральный закон от 11.06.2021 № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[14] Федеральный закон от 01.07.2021 № 276-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[15] Ст. 52.1 Градостроительного кодекса РФ.

[16] Ч. 3 ст. 52.1 Градостроительного кодекса РФ.

[17] Ч. 2 ст. 52.1 Градостроительного кодекса РФ.

[18] Федеральный закон от 11.06.2021 № 188-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[19] Постановление Правительства РФ от 23.12.2016 № 1452 «О мониторинге цен строительных ресурсов».

[20] Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[21] Постановление Правительства РФ от 22.10.2021 № 1812 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

[22] Распоряжение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга от 08.09.2021 № 178-р.

[23] Закон Санкт-Петербурга от 07.07.2021 № 327-76 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения».

[24] Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2021 № 9-н «Об утверждении формы и состава материалов архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по предоставлению решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в случаях, установленных законодательством Санкт-Петербурга».

[25] Закон Санкт-Петербурга от 20.07.2021 № 357-85 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке уничтожения имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга».

[26] Закон Санкт-Петербурга от 05.08.2021 № 381-86 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге».

[27] Закон г. Москвы от 19.05.2021 № 15 «О внесении изменения в статью 7 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве».

[28] Ч. 3.2 ст. 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

[29] Распоряжение ДЖКХ г. Москвы от 08.07.2021 № 01-01-14-155/21 «Об утверждении Регламента работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

[30] Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 02.12.2013 № 05-14-381/3 «Об утверждении Регламента на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook

Дополнительная информация