Новости Законодательства / 14.01.2022

Новеллы Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и правах на них

В декабре 2021 г. в рамках проведения мероприятий по реформированию гражданского законодательства были приняты изменения в Гражданский кодекс РФ в части регулирования недвижимого имущества[1]. В частности, с 01 марта 2023 г.[2] общая часть Гражданского кодекса РФ будет дополнена двумя новыми главами – (1) о недвижимых вещах[3] (описание основных объектов недвижимости, порядок их возникновения) и (2) о праве собственности и иных вещных правах на них[4].

Новые главы Гражданского кодекса РФ будут включать следующие основные положения:

    1. Уточняется, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами, создаваемыми исключительно в результате строительства[5]. Инициаторы изменений полагали данным уточнением прекратить споры об отнесении спорных объектов (выгребные ямы, замощения земельного участка, крупное промышленное оборудование и т.д.) к недвижимому имуществу. Представляется, такое уточнение решает вопрос не полностью.
    2. Устанавливается, что образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.
    3. Устанавливается, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением отдельных случаев, установленных законом.
    4. Уточняется порядок пользования собственником здания/сооружения чужим земельным участком – в частности, собственник здания/сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользоваться этим земельным участком по закону или по договору с собственником такого земельного участка, вправе пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к своему зданию/сооружению.
    5. Устанавливается, что при случайной гибели здания/сооружения, находящегося на чужом земельном участке, собственник такого здания/сооружения сохраняет права на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором, а также имеет право на его восстановление. Принимая во внимание, что указанные положения не уточняют объем прав собственника погибшего здания/сооружения в отношении чужого земельного участка при проведении восстановительных работ, рекомендуем сторонам изначально согласовать соответствующие вопросы в договоре.
    6. Устанавливается, что земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый нежилым зданием/сооружением и необходимый для его использования, входит в состав общего имущества собственников помещений/машино-мест в таком здании/сооружении и принадлежит им на праве общей долевой собственности в случаях, предусмотренных ГК РФ и иным законом. Напомним, что, согласно ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  Также, согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение собственником принадлежащей ему части здания/сооружения проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание/сооружение. Однако, отмечаем, что указанные положения не распространяются на случаи, когда земельный участок под нежилым зданием принадлежит застройщику на праве аренды.
    7. Введены положения, регулирующие порядок пользования общим имуществом собственником помещений и машино-мест в нежилом здании/сооружении: как и в ситуации с жилыми домами, общее имущество в нежилом здании/сооружении, пригодное для самостоятельного использования может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений/машино-мест в здании/сооружении при условии, что такое представление не нарушит интересы других собственников.
    8. Предусматривается, что систематическое нарушение собственником помещения/машино-места прав и интересов соседей, а также использование помещения/машино-места не по назначению и не проведение без уважительных причин необходимого ремонта, может повлечь принятие судом решения о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств.
    9. Дополняется, что с заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов вправе, в том числе, обращаться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов, и в течение 3 месяцев такие лица могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на них.

Отмечаем, что новые положения Гражданского кодекса РФ представляют собой обобщение позиций судебной практики, выработанных за последние годы. Мы рекомендуем изучить предлагаемые изменения и учитывать их при планировании сделок с недвижимым имуществом.

[1] Федеральный закон от 21.12.2021 №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

[2] Изменения, касающиеся бесхозяйных линейных объектов, вступили в силу 21 декабря 2021 г.

[3] Глава 6.1 ГК РФ.

[4] Глава 17.1 ГК РФ.

[5] Уточнение дополнительно фиксируют ранее установленные положения п. 5, п. 22 ч. 2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которым здание и сооружение представляют собой результат строительства.

Share on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Facebook

Дополнительная информация